Hayatınızın Yatırımını Yapmadan Önce Ev Satın Alırken Ne Sorulur?

• Tapu doğruluğu ve iskan belgesi, bir evin hukuki güvenliğini belirleyen en kritik iki unsuru oluşturur. Çünkü bu belgeler, mülkün yasal olarak tanınmasını ve oturum izninin geçerli olmasını garanti altına alır. Eksik ya da sahte belgeler, yatırımın iptali veya mülkiyet kaybı riskini doğurur.
• Ekspertiz raporu ve imar planı bilgisi, gayrimenkulün gelecekte değer kazanıp kazanmayacağını öngörmede büyük önem taşır. Çünkü bu belgeler, taşınmazın bulunduğu alanın yasal durumunu ve olası gelişim potansiyelini ortaya koyar.
• Emlak vergisi yeni malik için yasal bir sorumluluktur ve beyan edilmediğinde cezai işlem uygulanır.
• Ev alımında hukuki süreç yalnızca satış imzasından ibaret değildir. Noter ön satış sözleşmesi, tapu devri, vergi beyanı ve mülkiyet geçiş belgeleriyle tamamlanır.
• Bölgesel imar değişiklikleri, çevre gürültüsü ve altyapı durumu uzun vadede evin değerini doğrudan etkiler. 

Bir evin satışı sırasında tapunun kimin adına kayıtlı olduğu en temel kontrol noktası olur. Tapu kütüğünde satıcı dışında başka bir isim ya da paydaş görünüyorsa işlem doğrudan yapılamaz. Aynı zamanda tapu üzerinde şerh, haciz veya ipotek kaydı bulunuyorsa bu durum mülkiyet devrini engeller. Ev veya dükkanınızın tapusunu üstünüze aldıktan sonra dükkan sigortası yaptırabilirsiniz. 

Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya arsa tapusu gibi farklı tapu türleri farklı haklar doğurur. Kat mülkiyeti tamamlanmış bir binada tam mülkiyet hakkı elde ettirir. Kat irtifakı tapusu binanın henüz tamamlanmadığı ama ruhsatının bulunduğu anlamına gelir. Arsa tapusu ise sadece arazi payını gösterir ve binanın hukuken tanınmadığı bir durumu işaret eder. 

Tapu devrinde ödenen harç, taşınmazın satış bedeli üzerinden hesaplanır. Aşağıda özet tabloyu inceleyebilirsiniz:

Bir yapının ruhsatlı olması inşaatın yasal olarak başladığını gösterir. Ruhsat, belediye tarafından onaylanan projeye uygun şekilde alınır. Ruhsatsız yapıların yıkım riski vardır veya ileride tapu işlemleri yapılamaz. 

İskan belgesi, yapının ruhsata uygun şekilde tamamlandığını ve oturuma hazır olduğunu gösterir. Bu belge olmadan mülk yasal olarak tamamlanmış sayılmaz ve elektrik, su gibi temel abonelik işlemleri yapılamaz. İskan bulunmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri çoğu zaman yapılamaz. İskan belgesi olmayan binalarda banka konut kredisi verilmez. 

Bazı durumlarda tapuda yazılı metrekare fiilen ölçülen alanla uyuşmaz. Bu fark yanlış beyan veya plansız tadilatlardan kaynaklanabilir. 

Apartman veya site yönetimine olan borçlar yeni malik üzerine geçmez ama satış sonrası topluluk içi anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle yönetimden borcu yoktur yazısı alınması önerilir.

Yapı denetim firmalarının raporları binanın zemin etüdü, beton dayanımı ve statik uygunluğu hakkında bilgi verir. Raporun varlığı binanın güvenliğini doğrular. 

Satıcının tapu kimlik, vergi levhası ve mülkiyet belgelerini eksiksiz ibraz etmesi gerekir. Eksik belge mülkiyetin yasal olarak netleşmediği anlamına gelir ve ileride iptal davası riskini doğurur.

Konut kredisiyle alınacak evlerde banka ekspertiz raporu zorunlu olur. Peşin alımlarda ise alıcı kendi inisiyatifiyle gayrimenkul değerleme raporu talep eder. 

1999 sonrası inşa edilen binalar yeni yönetmeliğe göre yapıldığı için daha güvenlidir. Fakat 1999 öncesi yapılarda deprem risk analizi yaptırmak gerekir. Olası deprem riskine karşı “Konut sigortası teklifi al” üzerinden destek alabilirsiniz. 

Ev seçiminde çevresel faktörler yalnızca konfor değil, mülkün değerini de etkiler. Ana yol, tren hattı veya sanayi bölgesine yakınlık sürekli gürültü ve hava kirliliği yaratabilir. 

İmar planı, belediyelerin bölge için belirlediği kullanım amacını ve yapılaşma sınırlarını gösterir. 

Bir taşınmazın değeri yalnızca metrekaresiyle değil, lokasyon, altyapı ve bina yaşıyla da ölçülür. 

Tapu kayıtlarından geçmiş satış bedelleri görülebilir. Bu bedeller mülkün zaman içindeki değer değişimini gösterir. 

Yönetim planı, ortak alanların kullanım kurallarını ve aidat paylaşımını belirler. Bu belgeyi okumak sonradan çıkan aidat veya kullanım kısıtlamalarına karşı hak kaybını önler.

Yeni malik tapu devrinden sonra en geç yıl sonuna kadar bağlı bulunduğu belediyeye emlak vergisi beyannamesi verir. Beyan yapılmazsa ceza ve gecikme faizi uygulanır. 

Enerji kimlik belgesi, gayrimenkul alım satım için önemli belgedir. Bu belge, ısı yalıtımı ve enerji tüketim maliyetleri hakkında fikir verir; dolayısıyla hem çevresel sürdürülebilirlik hem de ekonomik tasarruf açısından önem taşır. EKB sınıfı düşük olan binalarda ısınma maliyetleri yüksek olur. Aynı zamanda yeni yapılan binalarda EKB zorunludur ve bu belge olmadan iskan verilemez.

Tapu devri işlemleri yalnızca Tapu Müdürlüğü’nde yapılır, ama taraflar arasında yapılan ön satış sözleşmeleri noter onayı ile geçerlilik kazanır. 

Ev satın alırken süreç satış vaadi sözleşmesi, tapu devri ve vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi aşamalarından oluşur. Ev alımında hukuki süreç içerisinde satış sırasında tapu memuru huzurunda imza atılır. Her işlem Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde yürütülür. Ayrıyetten apartman sigortası gibi hususların da değerlendirilmesi gerekir. 

Banka genellikle kimlik, gelir belgesi, ekspertiz raporu ve tapu fotokopisini ister. Konutun ruhsat ve iskan durumuna da bakar. 

Bazı satıcılar tapuda daha düşük bedel göstererek vergi avantajı elde etmeye çalışır. Bu durum hem cezai risk hem de ileride doğacak değer artış kazancı vergisi açısından sorun yaratır. 

Konut sigortası yangın, su baskını ve deprem gibi risklere karşı koruma oluşturur. Bazı bankalar kredi karşılığında zorunlu sigorta yaptırır. 

Belediyenin riskli yapı listesi sorgulanarak binanın durumu öğrenilir. Riskli yapı ilan edilen binalarda kısa vadede tahliye ve yeniden inşa zorunluluğu doğabilir. 

Tapu devrinden sonra belediyeye emlak vergisi beyannamesi verilir, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri yeni malik adına açılır. 

Gerçek bedelin altında beyan edilen satışlar değer artış kazancı vergisi hesaplamasında dezavantaj yaratır ve vergi usulsüzlüğü cezası uygulanabilir.

Kentsel dönüşüm riski belediyelerin veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayınladığı riskli yapı listeleri ve imar planı duyuruları aracılığıyla öğrenilir. Aynı zamanda Tapu Müdürlüğü üzerinden taşınmazın üzerinde “riskli yapı şerhi” olup olmadığı sorgulanabilir.

Bankalar kredi verirken teminat altına aldıkları gayrimenkulün gerçek piyasa değerini bilmek istediği için bu raporu talep eder.