Son Güncelleme Tarihi: 09 Mart 2026
Kat İrtifakı Nedir? Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı nedir? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı; henüz tamamlanmamış veya inşaatına başlanacak bir yapının, daire ve dükkan gibi bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, arsa payına bağlı resmi bir mülkiyet türüdür. Bu hak, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçişin yasal güvencesini oluşturur.
Kat İrtifakı Nedir?
Bir çok kişi kat irtifakı nedir ve ne demek diye merak ediyor. Sözlük anlamı “dayanma, güç alma” olan irtifak kelimesi, hukuk dilinde taşınmaz mallar üzerinde yapılan anlaşmalar için kullanılıyor. Kat irtifakı ifadesi ise binaların katları hakkında yapılan kullanım anlaşmalarını tanımlıyor. Yapımı henüz bitmemiş binalarda daireler tapulandırılamıyor. Bu sebeple de binaların hak malikleri arasında bölüştürülebilmesi için kat irtifakı anlaşmaları hazırlanıyor. Paydaşların binayı kat bazında paylaşmasına olanak tanıyan kat irtifakının yapılabilmesi için tüm hissedarların görüş birliğine varması gerekiyor.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat irtifakı nedir diye merak eden bir çok kişi kat mülkiyeti nedir diye de merak ediyor.Kat irtifakı, çoğunlukla kat mülkiyeti kavramıyla karıştırılabiliyor. Oysa kat irtifakı ve kat mülkiyeti, birbirinden son derece farklı şartlar barındırıyor. Kat irtifakı kurulması, yalnızca tamamlanmamış binalarda geçerli oluyor. Yapımına henüz başlanmamış binalarda da kat irtifakı kurulabiliyor ve inşa edilecek binanın katları, irtifak sözleşmesi yoluyla paylaşılabiliyor. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış binalarda yapılıyor. Kat mülkiyeti anlaşması yapıldığında söz konusu katın tüm mülkiyeti, ortak alanlar da dahil olmak üzere söz konusu hissedara bırakılıyor.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, işlemlerin yapılma süreçlerinde ortaya çıkıyor. Kat irtifakı, bina tamamlanmadan önceki süreci kapsarken kat mülkiyeti ise bina tamamlandıktan sonraki maliklik haklarını koruyor. Kat irtifakı kat mülkiyeti farkı, hukuki ayrımlar açısından büyük önem taşıyor. Henüz tamamlanmamış bir bina, hukuk açısından arsa olarak değerlendiriliyor ve bu sebeple de hissedarlar arasındaki herhangi bir problem, arsa paylarını ifade eden kat irtifakına göre çözülüyor. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapusu arasındaki fark da tam olarak bu sebepte kaynaklanıyor. Tamamlanmış binalar artık arsa olarak kabul edilmediği için kat irfitakı anlaşmaları geçersiz hâle geliyor ve bu durumdaki hak sahiplerinin mülkiyet tapusu işlemlerine başlaması gerekiyor.
*İnşaat tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek yasal bir zorunluluk olsa da gecikme durumunda uygulanan spesifik para cezası kaldırılmıştır. Ancak kat mülkiyetine geçmeyen binalarda elektrik ve su aboneliklerinin daha maliyetli olan 'şantiye tarifesi' üzerinden ücretlendirilmesi ve bankaların konut kredisi verme konusundaki isteksizliği ciddi birer maliyet kalemi oluşturur.
Kat İrtifakı Nasıl Yapılır?
“Kat irtifakı nasıl kurulur?” sorusu, pek çok arsa ve bina ortağı tarafından sıklıkla dile getiriliyor. Ortak bir arsaya sahip olan ve o alan üzerine bina yaptırmaya karar veren hissedarların kat irtifakı yapabilmesi için ilk olarak kendi aralarında anlaşmaya varmaları gerekiyor. Hangi katın kime verileceği konusunda anlaşmazlık yaşanması durumunda kat irtifakı işlemleri gerçekleştirilemiyor. Anlaşmazlığın daha da uzaması halinde yerel mahkemelere başvurulması gerekiyor. Hissedarlar kendi aralarında anlaştıklarında, kat irtifakı işlemleri başlatılabiliyor. Bu durumda arsanın bağlı olduğu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne tüm paydaşların aynı anda gitmesi ve gerekli dilekçeyi vererek başvuruda bulunmaları, kat irtifakı işlemleri için yeterli oluyor. Kat mülkiyeti sahipleri gibi kat irtifakı sahipleri için de zorunlu olan DASK için Allianz Dask Zorunlu Deprem Sigortasından faydalanabilirsiniz.
2024-2025 yılı itibarıyla kat irtifaklı tapu devirlerinde tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak uygulanır. Bu tutar aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında %2 - %2 olarak paylaştırılır. Ayrıca 2026 yılı için belirlenen standart tapu döner sermaye hizmet bedeli yaklaşık 2.000 TL'dir (bölgesel katsayılara göre değişiklik gösterebilir).
İnşaat sürecindeki konutunuz için kat irtifakı tapusu alırken, yasal bir zorunluluk olan DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) işlemlerinizi Allianz Mobil üzerinden saniyeler içinde tamamlayabilirsiniz. Binanız tamamlandığında ise Allianz Konut Sigortası ile sadece binayı değil, eşyalarınızı da güvence altına alarak tam koruma sağlayabilirsiniz.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevirilir?
Kat irtifakı tapu örneği, yalnızca binanın yapım süreci tamamlanıncaya kadar geçerli oluyor ve bina tamamlandıktan sonra irtifak tapusunun mülkiyet tapusuna dönüştürülmesi gerekiyor. Kat irtifakı tapusu mülkiyet tapusuna çevrilirken ortaklar arasında anlaşma şartı aranmıyor. Gerekli anlaşma daha önce yapıldığı için ortaklardan herhangi birinin itiraz etmemesi durumunda herkes kendi mülkiyet tapusunu çıkarabiliyor. İrtifak tapusunun mülkiyet tapusuna dönüştürülmesi için söz konusu binanın irtifak tarihinden sonraki 5 yıl içinde tamamlanmış olması gerekiyor. Binanın yasal süre zarfında tamamlanmaması durumunda ise hisse sahiplerinin itiraz etme ve irtifakı bozma hakkı bulunuyor.
*Tapu senetlerinin renkleri mülkiyetin türünü simgeler. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları, üzerinde yapılaşma olduğunu gösteren 'kırmızı' renkli çerçeveye sahiptir. 'Mavi' renkli tapular ise üzerinde herhangi bir bağımsız bölüm bulunmayan arazi ve arsaları temsil eder.
Yeni evinizin tapu sürecini Allianz güvencesiyle tamamlayın! Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli konutunuz için ihtiyacınız olan DASK ve Konut Sigortası tekliflerini Allianz web sitesinden veya Allianz Mobil uygulamasından hemen alabilir, evinizi huzurla koruyabilirsiniz.
İlginizi Çekebilecek Yazılar
İlginizi Çekebilecek Ürünlerimiz: DASK Deprem Sigortası | Ev Sigortası | Eşya Sigortası | BES | Dükkan Sigortası