Yurt Dışında Gayrimenkul Yatırımı ve Ev Alma Rehberi

• Ev satın almak çoğu ülkede otomatik çalışma izni sağlamaz. Göçmenlik mevzuatı ayrıca incelenmelidir.
• Tapu devri öncesinde ipotek ve hukuki kısıtlar, resmi kayıtlardan kontrol edilmelidir.
• Türkiye’den yapılacak yüksek tutarlı para transferlerinde kaynağın belgelenmesi gerekebilir.
• Miras paylaşımı genellikle taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna göre yapılır.
• Kira geliri ve değer artış kazancı için hem yerel hem Türkiye’deki vergi yükümlülükleri araştırılmalıdır.

Yurt dışından konut satın almak döviz bazlı gelir elde etme, farklı bir ülkede yaşam alternatifi oluşturma, çocukların eğitimi için uzun vadeli plan yapma veya portföyü coğrafi olarak çeşitlendirme gibi somut gerekçelere dayanır.

Uzun vadeli yatırım planı yapanlar açısından yalnızca taşınmaz değil, birikim araçları da önemlidir. Türkiye’de uygulanan BES sistemi gibi emeklilik tasarruf modelleri ile yurt dışı gayrimenkul yatırımı birlikte kurgulandığında, döviz geliri ve emeklilik fonu dengeli bir portföy oluşturabilir.

Bir ülkede ev satın almak çoğu durumda doğrudan çalışma izni sağlamaz. Bazı ülkelerde “golden visa” ya da yatırımcı oturumu programları kapsamında belirli bir tutarın üzerinde gayrimenkul yatırımı yapanlara oturum hakkı verilebilir. Ancak çalışma hakkı için ayrıca izin alınması gerekebilir. 

Süreç ülkeye göre değişmekle birlikte genel olarak şu aşamalardan oluşur:

• Gayrimenkulün bulunması
• Hukuki durum tespiti
• Ön sözleşme
• Ödeme planının oluşturulması
• Tapu devri

Bazı ülkelerde noter huzurunda işlem zorunluyken bazı ülkelerde tapu dairesi üzerinden devir yapılır. Avrupa’da birçok ülkede alıcı bağımsız bir avukat aracılığıyla taşınmazın ipotek, haciz veya kısıt durumu kontrol edilir.

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının, yurt dışında taşınmaz edinimi konusunda Türkiye’de ayrıca bir izin alması gerekmez. Ancak satın alınacak taşınmazın, mevcut ülkede yabancılara mülkiyet hakkı tanıyıp tanımadığı kontrol edilmelidir. Türkiye’de zorunlu deprem sigortası kapsamında yer alan “DASK teklifi al” süreci yurt dışında birebir karşılık bulmasa da bazı ülkelerde benzer zorunlu afet sigortaları bulunur.

Yurt dışında konut alımında en kritik başlıklardan biri ödeme yöntemidir. Banka transferi, escrow (emanet hesap) sistemi veya noter güvence hesabı gibi yöntemler kullanılabilir. 

Türkiye’deki bankalar genellikle yurt içindeki gayrimenkuller için ipotekli konut kredisi verir. Yurt dışındaki bir taşınmazı teminat göstererek kredi kullanmak çoğu bankada mümkün değildir. 

Tapu devri öncesinde, taşınmazın hukuki statüsü mutlaka kontrol edilmelidir. İpotek, haciz, intifa hakkı, kira şerhi gibi kayıtlar tapu sicilinde yer alabilir. Bazı ülkelerde alıcıdan noter masrafı ve tapu harcı talep edilir. Bu oran %1 ile %10 arasında değişebilir. 

Yurt dışında bulunan taşınmazın miras paylaşımı, genellikle taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna göre yapılır. Ancak yurt dışındaki taşınmaz için yerel hukuk öncelikli olabilir. Bu nedenle vasiyetname düzenlenmesi ve iki ülke hukukunun birlikte değerlendirilmesi önemlidir.

Yurt dışında konut alırken yalnızca satın alma bedeli değil; tapu harcı, noter ücreti, yıllık emlak vergisi, kira gelir vergisi ve olası değer artış kazanç vergisi de hesaba katılmalıdır. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları (ÇVÖA) sayesinde aynı gelir üzerinden iki kez vergi ödenmesinin önüne geçilebilir.

Ayrıca satın alınan konutun bulunduğu ülkede zorunlu sigorta uygulaması olup olmadığı kontrol edilmelidir. Türkiye’deki uygulamalarda konut sigortası süreçleri farklı mevzuatlara tabi olsa da yurt dışında benzer sigorta yükümlülükleri ve emeklilik planlaması araçları ülkeye göre değişiklik gösterebilir.